Immobilien-Abschreibung Wiki
WISSEN FÜR IMMOBILIENEIGENTÜMER
Abschreibung verstehen.
Immobilien fundiert beurteilen.
Das Wiki zu Gebäude-AfA, Restnutzungsdauer und Immobilienbewertung. Begriffe verständlich erklärt – mit ihrem Zusammenhang zur sachverständigen Beurteilung Ihres Gebäudes.
78 Begriffe verfügbar. Suchen Sie nach Begriffen oder Inhalten.
Begriff öffnen, Erklärung lesen und verwandte Themen entdecken. Über die Buchstaben und das Inhaltsverzeichnis gelangen Sie direkt zum gesuchten Thema.
Kein passender Begriff gefunden. Versuchen Sie einen kürzeren Suchbegriff oder eine andere Schreibweise.
A
Abschreibung
Die Abschreibung bezeichnet die planmäßige Verteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsgutes auf dessen Nutzungsdauer. Bei Immobilien betrifft die Abschreibung grundsätzlich den Gebäudeanteil, da Gebäude einem wirtschaftlichen und technischen Verschleiß unterliegen. Grund und Boden wird dagegen grundsätzlich nicht aufgrund einer zeitlichen Abnutzung abgeschrieben.
Für Eigentümer vermieteter oder betrieblich genutzter Immobilien ist die Abschreibung von besonderer steuerlicher Bedeutung. Über die Absetzung für Abnutzung (AfA) können die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten über einen bestimmten Zeitraum steuerlich berücksichtigt werden.
Die Höhe der jährlichen Abschreibung hängt insbesondere von der maßgeblichen Nutzungsdauer beziehungsweise dem anzuwendenden AfA-Satz ab. Kann für ein Gebäude eine gegenüber der typisierten steuerlichen Nutzungsdauer kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden, kann dies unter den steuerrechtlichen Voraussetzungen zu einer entsprechend höheren jährlichen AfA führen.
Ein Restnutzungsdauergutachten dient dazu, die tatsächlichen Verhältnisse des konkreten Gebäudes sachverständig zu untersuchen. Dabei werden insbesondere Baujahr, Bauweise, Gebäudezustand, Modernisierungen, Instandhaltung, Baumängel, Bauschäden und wirtschaftliche Überalterung berücksichtigt.
AfA (Absetzung für Abnutzung)
AfA bezeichnet die steuerliche Berücksichtigung der Abnutzung eines Wirtschaftsguts. Bei einem zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäude werden die maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach den anwendbaren gesetzlichen Regeln verteilt. Grund und Boden unterliegt grundsätzlich keiner Gebäude-AfA.
Bei Gebäuden sind insbesondere die typisierten Sätze nach § 7 Abs. 4 EStG und der mögliche Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zu unterscheiden. Sonderregelungen haben eigene Voraussetzungen.
AfA-Bemessungsgrundlage
Die AfA-Bemessungsgrundlage ist der Kostenbetrag, von dem die Abschreibung berechnet wird. Beim entgeltlichen Gebäudeerwerb sind regelmäßig die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten einschließlich zuordenbarer Anschaffungsnebenkosten relevant. Der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben.
Kaufpreis, Verkehrswert und AfA-Bemessungsgrundlage sind unterschiedliche Größen. Frühere Abschreibungen, spätere Herstellungskosten und besondere Erwerbsvorgänge können die konkrete Berechnung beeinflussen. Die steuerliche Einordnung erfolgt anhand des Einzelfalls.
Allgemeine Grundstücksmerkmale
Allgemeine Grundstücksmerkmale sind tatsächliche, rechtliche und wirtschaftliche Eigenschaften eines Grundstücks, die dessen Nutzung und Wert beeinflussen können.
Hierzu zählen insbesondere Lage, Grundstücksgröße und -zuschnitt, Erschließungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie weitere rechtliche oder tatsächliche Gegebenheiten.
Im Rahmen einer Immobilienbewertung dienen die Grundstücksmerkmale dazu, das Bewertungsobjekt eindeutig zu beschreiben und gegenüber anderen Grundstücken abzugrenzen.
Für ein Restnutzungsdauergutachten steht zwar primär das vorhandene Gebäude im Mittelpunkt. Grundstücksmerkmale können dennoch von Bedeutung sein, wenn sie die langfristige wirtschaftliche Nutzung der baulichen Anlagen beeinflussen.
Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn bestehende Grundstückseigenschaften eine zeitgemäße Nutzung, Erweiterung oder wirtschaftlich sinnvolle Anpassung des Gebäudes erheblich erschweren. Die Grundstücksmerkmale sind deshalb Bestandteil einer umfassenden sachverständigen Objektanalyse, dürfen jedoch nicht ohne konkreten Zusammenhang als Grund für eine verkürzte Restnutzungsdauer angesetzt werden.
Allgemeine Wertverhältnisse
Die allgemeinen Wertverhältnisse beschreiben die Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zu einem bestimmten Zeitpunkt. Sie werden insbesondere durch Angebot und Nachfrage, wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Zinsentwicklung, regionale Marktbedingungen und die allgemeine Entwicklung des Immobilienmarktes beeinflusst.
In der Immobilienwertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse von Bedeutung, weil ein Immobilienwert grundsätzlich stichtagsbezogen und unter Berücksichtigung des jeweiligen Marktumfeldes zu bestimmen ist.
Von den allgemeinen Wertverhältnissen sind die individuellen Eigenschaften des konkreten Grundstücks und Gebäudes zu unterscheiden. Ein schlechter Gebäudezustand stellt beispielsweise keine allgemeine Marktgegebenheit, sondern ein objektspezifisches Merkmal dar.
Bei einem Restnutzungsdauergutachten stehen die tatsächlichen Eigenschaften des Gebäudes im Vordergrund. Allgemeine Wertverhältnisse können ergänzend relevant werden, wenn wirtschaftliche Entwicklungen Einfluss auf die weitere wirtschaftliche Nutzbarkeit einer bestimmten Gebäudeart haben. Eine Veränderung des Immobilienmarktes allein begründet jedoch nicht automatisch eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer.
Alterswertminderung
Die Alterswertminderung beschreibt die durch Alter und Abnutzung eintretende Wertminderung eines Gebäudes. Sie beruht auf der Annahme, dass die wirtschaftliche Nutzbarkeit einer baulichen Anlage mit zunehmendem Alter grundsätzlich abnimmt.
Für die Beurteilung ist jedoch nicht ausschließlich das kalendarische Gebäudealter entscheidend. Zwei Gebäude desselben Baujahres können aufgrund unterschiedlicher Instandhaltung, Modernisierung und Nutzung einen erheblich voneinander abweichenden baulichen und wirtschaftlichen Zustand aufweisen.
Von besonderer Bedeutung sind daher das Baujahr, die Gesamtnutzungsdauer, bereits durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen, der Instandhaltungszustand sowie vorhandene Baumängel und Bauschäden.
Die Alterswertminderung steht in engem Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer eines Gebäudes. Je geringer die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer ist, desto weiter ist der Alterungsprozess des Gebäudes regelmäßig fortgeschritten.
Bei einem Restnutzungsdauergutachten wird deshalb nicht lediglich das rechnerische Alter betrachtet. Entscheidend ist vielmehr, in welchem tatsächlichen technischen und wirtschaftlichen Zustand sich das Gebäude am Bewertungsstichtag befindet.
Anschaffungskosten
Anschaffungskosten umfassen die Aufwendungen für den Erwerb und die Herstellung der Betriebsbereitschaft eines Wirtschaftsguts sowie zugehörige Nebenkosten und nachträgliche Anschaffungskosten; Preisnachlässe sind zu berücksichtigen.
Beim Kauf eines bebauten Grundstücks müssen die maßgeblichen Kosten sachgerecht auf Gebäude und Grund und Boden verteilt werden. Erst daraus ergibt sich die Grundlage für die Gebäude-AfA. Die Behandlung einzelner Nebenkosten ist steuerlich zu prüfen.
B
Baujahr
Das Baujahr bezeichnet grundsätzlich das Jahr der Errichtung beziehungsweise Fertigstellung eines Gebäudes. Es ist eine wesentliche Ausgangsgröße für die Beurteilung des Gebäudealters und der Restnutzungsdauer.
Aus Baujahr und Bewertungsstichtag lässt sich zunächst das kalendarische Alter des Gebäudes bestimmen. Dieses darf jedoch nicht mit dem tatsächlichen baulichen oder wirtschaftlichen Alter gleichgesetzt werden.
Ein älteres Gebäude kann durch umfangreiche Modernisierungen und kontinuierliche Instandhaltung einen vergleichsweise guten Zustand aufweisen. Umgekehrt kann ein jüngeres Gebäude durch unterlassene Instandhaltung, erhebliche Baumängel oder Bauschäden bereits deutlich beeinträchtigt sein.
Bei einem Restnutzungsdauergutachten bildet das Baujahr deshalb lediglich den Ausgangspunkt. Zusätzlich sind insbesondere Modernisierungsgrad, Modernisierungszeitpunkte, Bauweise, Instandhaltungszustand und vorhandene Schäden zu untersuchen.
Erst aus der Gesamtbetrachtung dieser Faktoren lässt sich beurteilen, ob die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes von einer typisierten Betrachtung abweicht.
Baukosten
Baukosten sind die Kosten, die im Zusammenhang mit der Errichtung, Änderung, Erweiterung, Modernisierung oder Instandsetzung eines Bauwerks entstehen. Je nach Betrachtungsweise können sie unterschiedliche Kostenbestandteile umfassen.
In der Immobilienbewertung sind Baukosten insbesondere für kostenorientierte Bewertungsansätze und zur Plausibilisierung von Herstellungskosten relevant.
Im Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer können Baukosten außerdem bei der wirtschaftlichen Beurteilung erforderlicher Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen von Bedeutung sein.
Besteht bei einem Gebäude ein erheblicher Sanierungsbedarf, ist nicht nur technisch zu untersuchen, ob die vorhandenen Defizite beseitigt werden können. Es kann zusätzlich relevant sein, welcher wirtschaftliche Aufwand erforderlich wäre, um das Gebäude wieder in einen zeitgemäßen und nachhaltig nutzbaren Zustand zu versetzen.
Hohe Sanierungskosten allein führen allerdings nicht automatisch zu einer verkürzten Restnutzungsdauer. Sie sind vielmehr gemeinsam mit Gebäudezustand, zukünftiger Nutzungsmöglichkeit und wirtschaftlicher Verhältnismäßigkeit zu beurteilen.
Bauliche Anlagen
Der Begriff bauliche Anlagen umfasst insbesondere Gebäude sowie weitere mit dem Grundstück verbundene Anlagen und Bauwerke. Im Mittelpunkt eines Restnutzungsdauergutachtens steht regelmäßig das zu untersuchende Gebäude als wesentliche bauliche Anlage.
Für die Beurteilung der tatsächlichen Nutzungsdauer sind Konstruktion, Alter, Ausführungsqualität und Zustand der baulichen Anlagen zu untersuchen. Von Bedeutung sind insbesondere tragende Bauteile, Dach, Fassade, Fenster, technische Gebäudeausrüstung und sonstige für die dauerhafte Gebrauchstauglichkeit wesentliche Bestandteile.
Bauliche Anlagen unterliegen unterschiedlichen Alterungs- und Verschleißprozessen. Nicht jedes Bauteil besitzt daher dieselbe technische Lebensdauer.
Die Restnutzungsdauer des Gesamtgebäudes darf deshalb nicht ohne Weiteres mit der verbleibenden Lebensdauer eines einzelnen Bauteils gleichgesetzt werden. Vielmehr ist zu beurteilen, welche Bedeutung der Zustand der einzelnen baulichen Anlagen für die zukünftige wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gesamtobjektes besitzt.
Baumängel und Bauschäden
Baumängel und Bauschäden gehören zu den besonders wichtigen Untersuchungsmerkmalen bei der sachverständigen Beurteilung einer Immobilie.
Ein Baumangel bezeichnet grundsätzlich einen Zustand, bei dem eine Bauleistung nicht den maßgeblichen Anforderungen beziehungsweise dem geschuldeten oder fachgerechten Zustand entspricht. Ein Bauschaden ist demgegenüber eine bereits eingetretene Beeinträchtigung der Bausubstanz, Funktion oder Gebrauchstauglichkeit.
Typische Beispiele sind Feuchtigkeitsschäden, Risse, Korrosionserscheinungen, mangelhafte Abdichtungen, Schäden an Dach und Fassade, konstruktive Defizite oder erhebliche Schäden an technischen Anlagen.
Für die Restnutzungsdauer ist entscheidend, welche Auswirkungen diese Mängel und Schäden auf die zukünftige Nutzung des Gesamtgebäudes besitzen. Nicht jeder geringfügige Mangel verkürzt automatisch die tatsächliche Nutzungsdauer.
Zu beurteilen sind insbesondere Schadensumfang, betroffene Bauteile, Ursache, Sanierbarkeit, erforderlicher Aufwand und die wirtschaftliche Verhältnismäßigkeit einer Instandsetzung.
Erhebliche, dauerhaft vorhandene oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand zu beseitigende Schäden können ein wesentliches Indiz für eine eingeschränkte wirtschaftliche Restnutzungsdauer darstellen.
Baunebenkosten
Baunebenkosten sind Kosten, die neben den unmittelbaren Kosten der eigentlichen Bauausführung entstehen. Hierzu gehören typischerweise Aufwendungen für Planung, Fachplanung, Gutachten, Genehmigungen, Prüfungen und weitere projektbezogene Leistungen.
Sie sind insbesondere bei Neubau-, Modernisierungs- und umfassenden Sanierungsmaßnahmen Bestandteil der wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung.
Für ein Restnutzungsdauergutachten besitzen Baunebenkosten meist keine unmittelbare Bedeutung für die Bestimmung der Nutzungsdauer. Sie können jedoch relevant werden, wenn der wirtschaftliche Aufwand einer umfassenden Sanierung oder Modernisierung beurteilt werden muss.
Bei der Betrachtung des erforderlichen Investitionsaufwandes darf dann nicht ausschließlich auf die reinen Handwerker- beziehungsweise Bauleistungen abgestellt werden. Auch notwendige Planungs-, Genehmigungs- und sonstige Nebenkosten können zur wirtschaftlichen Gesamtbelastung einer Maßnahme gehören.
Baupreisindex
Der Baupreisindex bildet die zeitliche Veränderung der Preise bestimmter Bauleistungen ab. Er ermöglicht insbesondere, Kostenwerte verschiedener Zeitpunkte miteinander vergleichbar zu machen.
In der Immobilienbewertung kann der Baupreisindex verwendet werden, um historische Kostenansätze auf einen aktuellen beziehungsweise maßgeblichen Preisstand umzurechnen.
Dies ist beispielsweise bei der Arbeit mit Herstellungskosten oder bei der Plausibilisierung historischer Baukosten von Bedeutung.
Für die Restnutzungsdauer eines Gebäudes stellt der Baupreisindex keine unmittelbar bestimmende Größe dar. Er kann jedoch innerhalb ergänzender Wirtschaftlichkeits- und Kostenbetrachtungen relevant sein, beispielsweise wenn Sanierungs-, Modernisierungs- oder Herstellungskosten zeitlich angepasst werden müssen.
Damit ist der Baupreisindex vor allem ein Hilfsmittel für eine stichtagsgerechte und nachvollziehbare Kostenbetrachtung innerhalb der Immobilienbewertung.
Bauweise
Die Bauweise beschreibt die konstruktive Art, in der ein Gebäude errichtet wurde. Zu unterscheiden sind beispielsweise Massivbauweise, Holzbauweise, Stahlbauweise, Stahlbetonbauweise und unterschiedliche Mischkonstruktionen.
Die Bauweise beeinflusst unter anderem Alterungsverhalten, Instandhaltungsbedarf, Sanierungsmöglichkeiten und die technische Lebensdauer einzelner Gebäudebestandteile.
Für ein Restnutzungsdauergutachten ist die Bauweise deshalb ein wesentliches Untersuchungsmerkmal. Gebäude unterschiedlichen konstruktiven Aufbaus können bei gleichem Baujahr und ähnlicher Nutzung unterschiedliche Verschleiß- und Alterungserscheinungen aufweisen.
Entscheidend ist jedoch nicht die Bauweise als abstrakte Kategorie, sondern der tatsächliche Zustand der konkreten Konstruktion.
Eine bestimmte Bauweise führt daher nicht automatisch zu einer bestimmten Restnutzungsdauer. Sie muss gemeinsam mit Baujahr, Ausführungsqualität, Instandhaltung, Modernisierung und vorhandenen Schäden beurteilt werden.
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind Eigenschaften eines konkreten Grundstücks oder Gebäudes, die von den üblichen Verhältnissen abweichen und deshalb bei der Wertermittlung gesondert berücksichtigt werden können.
Hierzu können beispielsweise besondere Baumängel und Bauschäden, wirtschaftliche Überalterungen, besondere rechtliche Belastungen oder andere außergewöhnliche Objektmerkmale gehören.
In der Immobilienbewertung ist wichtig, solche Besonderheiten von bereits innerhalb des jeweiligen Bewertungsmodells berücksichtigten Eigenschaften abzugrenzen. Dadurch sollen insbesondere Doppelberücksichtigungen vermieden werden.
Für ein Restnutzungsdauergutachten können besondere objektspezifische Merkmale eine erhebliche Bedeutung besitzen, wenn sie die zukünftige wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes beeinflussen.
Entscheidend ist stets die konkrete Auswirkung auf das Bewertungsobjekt. Das bloße Vorhandensein eines besonderen Merkmals genügt nicht, um automatisch eine verkürzte Restnutzungsdauer anzunehmen.
Bewertung
Unter Bewertung wird im immobilienwirtschaftlichen Zusammenhang die fachgerechte Beurteilung eines Grundstücks, Gebäudes, Rechts oder eines bestimmten wertrelevanten Sachverhaltes verstanden.
Eine sachverständige Bewertung erfolgt auf Grundlage nachvollziehbarer Tatsachen, eines definierten Stichtages und einer dem Bewertungszweck entsprechenden Methodik.
Bei einem Restnutzungsdauergutachten besteht die Bewertungsaufgabe nicht primär darin, einen Verkehrswert zu ermitteln. Gegenstand ist vielmehr die sachverständige Beurteilung der tatsächlichen beziehungsweise wirtschaftlichen Nutzungsdauer des konkreten Gebäudes.
Dazu müssen die relevanten Gebäudeeigenschaften systematisch erfasst und bewertet werden. Hierzu zählen insbesondere Baujahr, Konstruktion, Zustand, Modernisierungen, Instandhaltung, Schäden und mögliche wirtschaftliche Überalterungen.
Das Ergebnis muss aus den tatsächlichen Objektmerkmalen nachvollziehbar hergeleitet werden. Eine lediglich pauschale oder rechnerische Annahme ohne ausreichenden Objektbezug erfüllt diesen Anspruch nicht.
Bewertungsgegenstand
Der Bewertungsgegenstand bezeichnet das Grundstück, Gebäude, den Gebäudeteil oder das Recht, auf das sich eine sachverständige Bewertung bezieht.
Eine eindeutige Definition des Bewertungsgegenstandes ist erforderlich, damit nachvollziehbar ist, für welche wirtschaftliche Einheit die getroffenen Aussagen gelten.
Bei einem Restnutzungsdauergutachten ist insbesondere festzulegen, welches Gebäude beziehungsweise welcher Gebäudeteil Gegenstand der Untersuchung ist.
Dies ist beispielsweise bei Grundstücken mit mehreren Gebäuden, Anbauten unterschiedlichen Baujahres oder gemischt genutzten Immobilien von Bedeutung. Unterschiedliche Gebäudeteile können hinsichtlich Baujahr, Konstruktion, Modernisierungszustand und Nutzung erheblich voneinander abweichen.
Eine sachgerechte Abgrenzung des Bewertungsgegenstandes verhindert, dass Eigenschaften eines Gebäudeteils unzulässig auf das gesamte Objekt übertragen werden.
Bewertungsstichtag
Der Bewertungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich eine Bewertung oder sachverständige Beurteilung bezieht.
Die Eigenschaften eines Gebäudes können sich durch Modernisierung, Instandsetzung, Schäden oder Nutzungsänderungen im Laufe der Zeit erheblich verändern. Deshalb muss eindeutig feststehen, welcher Zustand für die Bewertung maßgeblich ist.
Bei einem Restnutzungsdauergutachten sind grundsätzlich die am maßgeblichen Stichtag vorhandenen und nachweisbaren Objektverhältnisse zu untersuchen.
Wurde beispielsweise eine Heizungsanlage erst nach dem Stichtag erneuert, darf diese spätere Modernisierung nicht ohne Weiteres dem früheren Gebäudezustand zugerechnet werden. Gleiches gilt für nachträglich eingetretene Schäden.
Der Bewertungsstichtag gewährleistet damit die zeitliche Nachvollziehbarkeit der sachverständigen Beurteilung und ist insbesondere bei steuerlichen Fragestellungen von wesentlicher Bedeutung.
Bewertungsverfahren
Bewertungsverfahren sind methodische Verfahren, mit denen Werte oder bewertungsrelevante Größen nachvollziehbar abgeleitet werden.
Zu den klassischen Verfahren der Immobilienwertermittlung zählen insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Die Auswahl eines geeigneten Verfahrens richtet sich nach Bewertungszweck, Grundstücksart und verfügbaren Daten.
Die Restnutzungsdauer stellt innerhalb verschiedener Bewertungsmodelle eine wichtige Eingangsgröße dar. Insbesondere im Ertragswert- und Sachwertverfahren beeinflusst sie das rechnerische Ergebnis.
Ein Restnutzungsdauergutachten ist jedoch nicht mit einer vollständigen Verkehrswertermittlung gleichzusetzen. Sein Schwerpunkt liegt auf der objektbezogenen Untersuchung und Herleitung der verbleibenden beziehungsweise tatsächlichen Nutzungsdauer des Gebäudes.
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten sind die laufenden Kosten, die bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen.
Hierzu zählen insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten und bestimmte Betriebskosten sowie – abhängig vom jeweiligen Bewertungsmodell – weitere Risikokomponenten.
Bei der Ertragswertermittlung werden die maßgeblichen Bewirtschaftungskosten vom erzielbaren Ertrag abgezogen, um den Reinertrag des Grundstücks zu bestimmen.
Für die Restnutzungsdauer sind insbesondere die darin enthaltenen Instandhaltungskosten von Interesse. Ein dauerhaft zu geringer Instandhaltungsaufwand kann langfristig zu einem Instandhaltungsstau und damit zu einer Verschlechterung des Gebäudezustandes führen.
Bewirtschaftungskosten sind jedoch grundsätzlich eine wirtschaftliche Rechengröße und dürfen nicht mit dem tatsächlich festgestellten baulichen Zustand eines Gebäudes gleichgesetzt werden.
Bodenwert
Der Bodenwert bezeichnet den Wert des Grund und Bodens. Er ist grundsätzlich getrennt vom Wert der auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen zu betrachten.
Diese Unterscheidung ist sowohl in der Immobilienbewertung als auch bei steuerlichen Fragestellungen von erheblicher Bedeutung.
Bei der Gebäude-AfA ist insbesondere zu berücksichtigen, dass Grund und Boden grundsätzlich nicht aufgrund zeitlicher Abnutzung abgeschrieben wird. Deshalb muss bei einem Gesamtkaufpreis regelmäßig zwischen dem Bodenanteil und dem auf das Gebäude entfallenden Anteil unterschieden werden.
Die Restnutzungsdauer bezieht sich demgegenüber auf das abnutzbare Gebäude beziehungsweise die betreffende bauliche Anlage.
Der Bodenwert bestimmt somit nicht unmittelbar die Restnutzungsdauer, ist aber für die Abgrenzung der abschreibungsfähigen Bemessungsgrundlage einer Immobilie von wesentlicher Bedeutung.
Bodenwertermittlung
Die Bodenwertermittlung dient der sachgerechten Bestimmung des Wertes von Grund und Boden.
Hierfür können insbesondere geeignete Vergleichspreise und Bodenrichtwerte sowie die wertbeeinflussenden Eigenschaften des konkreten Grundstücks berücksichtigt werden.
Für steuerliche Zwecke kann die Bodenwertermittlung insbesondere im Zusammenhang mit der Kaufpreisaufteilung von Bedeutung sein. Bei einem einheitlichen Kaufpreis für eine bebaute Immobilie ist zwischen dem grundsätzlich nicht abschreibbaren Bodenanteil und dem grundsätzlich abschreibungsfähigen Gebäudeanteil zu unterscheiden.
Die Bodenwertermittlung ist damit von der Ermittlung der Restnutzungsdauer zu trennen. Beide Themen können jedoch innerhalb derselben steuerlichen Gesamtbetrachtung einer Immobilie relevant werden: Die Kaufpreisaufteilung beeinflusst die Höhe der abschreibungsfähigen Bemessungsgrundlage, während die tatsächliche Nutzungsdauer den Zeitraum beziehungsweise AfA-Satz beeinflussen kann.
E
Ertrag
Der Ertrag einer Immobilie bezeichnet, die aus ihrer Nutzung erzielten, beziehungsweise nachhaltig erzielbaren Einnahmen. Bei vermieteten Immobilien handelt es sich insbesondere um Mieteinnahmen.
Für die Immobilienbewertung ist zwischen tatsächlich erzielten und nachhaltig erzielbaren Erträgen zu unterscheiden. Außergewöhnlich hohe oder niedrige Mieten müssen deshalb nicht zwingend die langfristige Ertragskraft des Objektes widerspiegeln.
Der Ertrag bildet insbesondere im Ertragswertverfahren eine zentrale Ausgangsgröße.
Die Restnutzungsdauer steht mit dem Ertrag in einem methodischen Zusammenhang, weil sie bestimmt, über welchen verbleibenden Zeitraum der Gebäudeertrag innerhalb eines Bewertungsmodells berücksichtigt werden kann.
Eine geringe Restnutzungsdauer bedeutet jedoch nicht automatisch einen aktuell geringen Mietertrag. Ertragslage und verbleibende Nutzungsdauer sind eigenständige Größen, die innerhalb der Bewertung sachgerecht miteinander verknüpft werden.
Ertragswert
Der Ertragswert ist ein Wert, der im Wesentlichen aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen einer Immobilie abgeleitet wird.
Bei ertragsorientierten Grundstücken steht die wirtschaftliche Fähigkeit des Objektes zur nachhaltigen Erzielung von Einnahmen im Vordergrund.
Für die Berechnung werden unter anderem nachhaltig erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigt.
Die Restnutzungsdauer besitzt dabei eine erhebliche rechnerische Bedeutung, weil sie den Zeitraum beeinflusst, über den die zukünftigen Gebäudeerträge kapitalisiert werden.
Der Ertragswert darf nicht mit der Restnutzungsdauer selbst verwechselt werden. Während der Ertragswert eine Wertgröße darstellt, beschreibt die Restnutzungsdauer einen Zeitraum. Beide Größen stehen innerhalb des Ertragswertmodells jedoch in unmittelbarem Zusammenhang.
Ertragswertmodell
Ein Ertragswertmodell beschreibt die methodische Struktur, nach der der Ertragswert eines Grundstücks beziehungsweise Gebäudes ermittelt wird.
Im Mittelpunkt stehen die nachhaltig erzielbaren Erträge des Bewertungsobjektes. Aus diesen werden unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten und weiterer Modellgrößen die für die Bewertung maßgeblichen Reinerträge abgeleitet.
Zu den wesentlichen Eingangsgrößen können insbesondere Bodenwert, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer gehören.
Die Restnutzungsdauer beeinflusst insbesondere den Kapitalisierungszeitraum des Gebäudeertrags. Änderungen der angesetzten Restnutzungsdauer können daher Auswirkungen auf das rechnerische Bewertungsergebnis haben.
Für ein Restnutzungsdauergutachten ist wichtig, dass eine Restnutzungsdauer nicht lediglich aus einem gewünschten Bewertungsergebnis rückwärts abgeleitet wird. Sie muss eigenständig anhand der tatsächlichen Eigenschaften des konkreten Gebäudes sachverständig begründet werden.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienwertermittlung, bei dem die nachhaltig erzielbaren Erträge des Grundstücks im Mittelpunkt stehen.
Es wird insbesondere bei Immobilien angewendet, deren wirtschaftlicher Wert maßgeblich durch ihre Ertragsfähigkeit geprägt wird, beispielsweise bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Zu den wesentlichen Einflussgrößen gehören der nachhaltig erzielbare Ertrag, die Bewirtschaftungskosten, der Bodenwert, der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Die Restnutzungsdauer beeinflusst dabei den Zeitraum, für den die zukünftigen Gebäudeerträge kapitalisiert werden.
Damit besteht ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen Ertragswertverfahren und Restnutzungsdauer. Gleichwohl ist ein Gutachten zur tatsächlichen Nutzungsdauer keine vollständige Ertragswertermittlung. Das Ertragswertverfahren kann vielmehr eine methodische Grundlage beziehungsweise einen Bewertungszusammenhang liefern, innerhalb dessen die sachverständig ermittelte Restnutzungsdauer verwendet wird.
G
Gebäude
Ein Gebäude ist eine bauliche Anlage, die Menschen, Tieren oder Sachen Schutz bietet und regelmäßig dauerhaft mit dem Grundstück verbunden ist.
Für die Immobilienbewertung und die steuerliche Abschreibung ist die Abgrenzung zwischen Gebäude und Grund und Boden von besonderer Bedeutung.
Während Grund und Boden grundsätzlich keiner zeitlich begrenzten Abnutzung unterliegt, besitzt ein Gebäude eine begrenzte technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer.
Gegenstand eines Restnutzungsdauergutachtens ist deshalb regelmäßig das Gebäude beziehungsweise eine eindeutig abgegrenzte bauliche Einheit.
Untersucht werden insbesondere Baujahr, Gebäudeart, Bauweise, Konstruktion, Modernisierungszustand, Instandhaltung, technische Ausstattung sowie vorhandene Baumängel und Bauschäden.
Aus der Gesamtheit dieser Eigenschaften wird beurteilt, welcher Zeitraum der wirtschaftlichen Nutzung für das konkrete Gebäude am maßgeblichen Stichtag noch erwartet werden kann.
Gebäudeertrag
Der Gebäudeertrag bezeichnet innerhalb ertragsorientierter Bewertungsmodelle den Ertragsanteil, der wirtschaftlich dem Gebäude beziehungsweise den baulichen Anlagen zugerechnet wird.
Bei einer bebauten Immobilie wird der wirtschaftliche Gesamtertrag nicht ausschließlich durch das Gebäude, sondern auch durch den Grund und Boden ermöglicht. Bewertungsmodelle unterscheiden deshalb zwischen den einzelnen Ertragskomponenten.
Der Gebäudeertrag ist insbesondere für die Ermittlung des Gebäudeertragswertes relevant.
Die Restnutzungsdauer bestimmt dabei den Zeitraum, über den der dem Gebäude zuzurechnende Ertrag kapitalisiert wird. Je nach Bewertungsmodell wirken Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz gemeinsam auf den anzuwendenden Kapitalisierungsfaktor.
Damit besitzt der Gebäudeertrag einen methodischen Bezug zur Restnutzungsdauer, ist jedoch selbst keine Aussage über den baulichen Zustand oder die tatsächliche Lebensdauer eines Gebäudes.
Gebäudereinertrag
Der Gebäudereinertrag bezeichnet den dem Gebäude zuzurechnenden Teil des für die Bewertung maßgeblichen Reinertrags.
Er wird innerhalb des Ertragswertverfahrens aus den Erträgen der Immobilie unter Berücksichtigung der jeweiligen Modellansätze abgeleitet.
Der Gebäudereinertrag bildet die Grundlage für die Kapitalisierung des dem Gebäude zuzurechnenden Ertragsanteils.
Hierbei kommt der Restnutzungsdauer besondere Bedeutung zu. Sie bestimmt gemeinsam mit dem maßgeblichen Zinssatz den Zeitraum und die rechnerische Wirkung der Kapitalisierung.
Der Gebäudereinertrag ist somit insbesondere ein Begriff der Ertragswertermittlung. Für ein Restnutzungsdauergutachten ist er vor allem deshalb relevant, weil die sachverständig ermittelte Restnutzungsdauer innerhalb einer Ertragswertberechnung unmittelbaren Einfluss auf die Kapitalisierung dieses Ertrags besitzt.
Gebäudewert
Der Gebäudewert bezeichnet den Wert der auf einem Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen beziehungsweise des Gebäudes. Er ist vom Bodenwert zu unterscheiden.
Diese Trennung besitzt sowohl bewertungstechnische als auch steuerliche Bedeutung.
Bei der Immobilienbewertung kann der Gebäudewert je nach Bewertungsanlass und Verfahren auf unterschiedliche Weise abgeleitet werden. Alter, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und Restnutzungsdauer können hierbei eine wesentliche Rolle spielen.
Für die steuerliche Abschreibung ist die Unterscheidung besonders relevant, weil grundsätzlich der auf das abnutzbare Gebäude entfallende Anteil und nicht der Grund und Boden Gegenstand der Gebäude-AfA ist.
Der Gebäudewert beziehungsweise Gebäudeanteil bestimmt jedoch nicht allein die jährliche AfA. Zusätzlich ist die maßgebliche Nutzungsdauer von Bedeutung. Damit sind Gebäudewert beziehungsweise Bemessungsgrundlage und tatsächliche Nutzungsdauer voneinander zu unterscheidende, aber steuerlich miteinander verknüpfte Größen.
Gemischte Nutzung
Bei einem Gebäude mit Wohnungen und Gewerberäumen sind die Nutzungsbereiche zunächst eindeutig zu erfassen. Flächen, Baualter, Modernisierungen und Nutzungsmöglichkeiten können sich unterscheiden. Die Anzahl der Einheiten allein ist keine geeignete Grundlage für eine pauschale Mittelung von Nutzungsdauern.
Ob einheitlich oder getrennt zu untersuchende Gebäudeteile beziehungsweise Wirtschaftsgüter vorliegen, richtet sich nach den baulichen und steuerlichen Verhältnissen. Eine einheitliche Nutzungsdauer ist zu begründen; eine automatische Übertragung der Wohngebäudeannahmen auf Gewerbeflächen ist nicht sachgerecht.
Gesamtnutzungsdauer
Die Gesamtnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und bestimmungsgemäßer Nutzung wirtschaftlich nutzbar ist.
Sie ist von der technischen Lebensdauer einzelner Bauteile zu unterscheiden. Ein Gebäude besteht aus zahlreichen Bauteilen und technischen Anlagen mit jeweils unterschiedlichen Lebenszyklen.
Die Gesamtnutzungsdauer betrachtet deshalb das Gebäude als wirtschaftliche Einheit.
Sie stellt eine wesentliche Ausgangsgröße für die Ableitung der Restnutzungsdauer dar. Vereinfacht kann zunächst angenommen werden, dass sich die verbleibende Nutzungsdauer aus Gesamtnutzungsdauer und bereits verstrichenem Gebäudealter ergibt.
Bei bestehenden Gebäuden reicht eine solche rein rechnerische Betrachtung jedoch häufig nicht aus. Modernisierungen können den wirtschaftlichen Zustand verbessern, während erheblicher Instandhaltungsstau, Bauschäden oder wirtschaftliche Überalterung die zukünftige Nutzbarkeit beeinflussen können.
Im Restnutzungsdauergutachten ist daher zu untersuchen, ob die typisierte Betrachtung mit dem tatsächlichen Zustand des konkreten Gebäudes übereinstimmt.
Grundstück
Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der grundbuchrechtlich als selbstständige Einheit geführt wird.
Bei einem bebauten Grundstück ist zwischen Grund und Boden und den darauf vorhandenen baulichen Anlagen zu unterscheiden.
Diese Trennung ist für die Immobilienbewertung und insbesondere für die steuerliche Abschreibung von Bedeutung. Während das Gebäude grundsätzlich einer zeitlichen Abnutzung unterliegt, wird Grund und Boden regelmäßig als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut behandelt.
Die Restnutzungsdauer bezieht sich daher grundsätzlich auf das Gebäude und nicht auf das Grundstück als Bodenfläche.
Gleichwohl können Grundstückseigenschaften die wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Gebäudes beeinflussen. Deshalb werden Lage, Zuschnitt, Erschließung und Nutzungsmöglichkeiten im Rahmen einer umfassenden Objektbeschreibung regelmäßig mit betrachtet.
Grundstücksmerkmale
Grundstücksmerkmale sind die tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Eigenschaften eines Grundstücks, die dessen Nutzung und Wert beeinflussen.
Hierzu gehören beispielsweise Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließungszustand, Art und Maß der zulässigen Nutzung, vorhandene Bebauung und besondere rechtliche Gegebenheiten.
Bei der Immobilienbewertung dienen diese Merkmale der eindeutigen Beschreibung und Einordnung des Bewertungsobjektes.
Für die Restnutzungsdauer des Gebäudes besitzen Grundstücksmerkmale meist nur einen mittelbaren Einfluss. Relevant können sie insbesondere dann werden, wenn die zukünftige wirtschaftliche Nutzung des vorhandenen Gebäudes durch Grundstückseigenschaften erheblich eingeschränkt oder begünstigt wird.
Entscheidend bleibt jedoch die konkrete Betrachtung. Ein ungünstiges Grundstücksmerkmal führt nicht automatisch zu einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer des darauf befindlichen Gebäudes.
H
Herstellungskosten
Herstellungskosten sind Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Herstellung eines Gebäudes oder bestimmten wesentlichen Veränderungen an einem bestehenden Gebäude entstehen.
Sie sind sowohl für steuerliche Fragestellungen als auch für verschiedene Bereiche der Immobilienbewertung von Bedeutung.
Bei einem neu errichteten Gebäude können die Herstellungskosten eine wesentliche Grundlage für die steuerliche Abschreibung bilden. Bei bestehenden Immobilien ist zudem zwischen laufender Instandhaltung, Modernisierung und Maßnahmen mit Herstellungskostencharakter zu unterscheiden.
In der Sachwertermittlung werden nicht zwingend die historischen tatsächlichen Herstellungskosten des konkreten Gebäudes verwendet. Vielmehr können modellhafte beziehungsweise normalisierte Herstellungskosten zur Anwendung kommen.
Für die Restnutzungsdauer sind Herstellungskosten vor allem mittelbar relevant. Umfangreiche Investitionen in wesentliche Gebäudebestandteile können auf einen hohen Modernisierungsgrad hinweisen und damit die Beurteilung des tatsächlichen Gebäudezustandes beeinflussen.
I
Instandhaltung
Die Instandhaltung einer Immobilie umfasst Maßnahmen, die dazu dienen, den bestimmungsgemäßen Zustand eines Gebäudes und seiner Bauteile zu erhalten beziehungsweise wiederherzustellen.
Hierzu gehören regelmäßig Wartungs-, Inspektions-, Reparatur- und Instandsetzungsmaßnahmen.
Eine kontinuierliche Instandhaltung ist für die langfristige Gebrauchstauglichkeit eines Gebäudes von erheblicher Bedeutung. Werden erforderliche Maßnahmen dauerhaft unterlassen, können sich kleinere Verschleißerscheinungen zu erheblichen Bauschäden entwickeln.
Für ein Restnutzungsdauergutachten ist deshalb nicht nur das Baujahr, sondern insbesondere der tatsächliche Instandhaltungszustand zu untersuchen.
Ein regelmäßig gepflegtes älteres Gebäude kann eine günstigere wirtschaftliche Nutzbarkeit aufweisen als ein jüngeres Objekt mit erheblichem Instandhaltungsstau.
Instandhaltung ist dabei von Modernisierung zu unterscheiden: Instandhaltung dient primär dem Erhalt beziehungsweise der Wiederherstellung eines vorhandenen Zustandes, während Modernisierung regelmäßig eine qualitative Verbesserung gegenüber dem bisherigen Standard beinhaltet.
Instandhaltungskosten
Instandhaltungskosten sind Aufwendungen, die für die Erhaltung beziehungsweise Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustandes eines Gebäudes entstehen.
Hierzu zählen beispielsweise Kosten für Reparaturen und den Austausch verschlissener Gebäudebestandteile, soweit diese der laufenden Erhaltung des Gebäudes dienen.
In der Ertragswertermittlung gehören Instandhaltungskosten zu den wesentlichen Bewirtschaftungskosten.
Für ein Restnutzungsdauergutachten sind nicht nur die rechnerisch angesetzten Instandhaltungskosten relevant, sondern vor allem der tatsächlich festgestellte Instandhaltungszustand.
Wurden über einen längeren Zeitraum notwendige Maßnahmen nicht durchgeführt, kann ein Instandhaltungsstau entstanden sein. Dieser kann wiederum zu Bauschäden und einer Beeinträchtigung der zukünftigen wirtschaftlichen Nutzbarkeit führen.
Hohe Instandhaltungskosten allein sind jedoch kein Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer. Entscheidend sind Ursache, Umfang und tatsächliche Auswirkungen auf das Gebäude.
Instandhaltungsstau
Ein Instandhaltungsstau liegt vor, wenn erforderliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen über einen längeren Zeitraum nicht oder nicht ausreichend durchgeführt wurden.
Typische Hinweise können schadhafte Dachflächen, verwitterte Fassaden, überalterte Fenster, Feuchtigkeitsschäden, defekte Leitungen oder stark veraltete technische Anlagen sein.
Der Instandhaltungsstau ist für die Ermittlung der tatsächlichen Restnutzungsdauer von besonderer Bedeutung. Er kann dazu führen, dass der reale Gebäudezustand erheblich schlechter ist, als aufgrund des Baujahres und eines gewöhnlichen Alterungsverlaufes zu erwarten wäre.
Nicht jeder Reparaturbedarf stellt jedoch einen relevanten Instandhaltungsstau dar. Bei älteren Gebäuden sind gewöhnliche Gebrauchsspuren und regelmäßig erforderliche Erneuerungen normal.
Im Gutachten sind deshalb Umfang, Dauer und Folgen der unterlassenen Maßnahmen sowie deren wirtschaftliche Bedeutung zu untersuchen. Ein erheblicher Instandhaltungsstau kann zusammen mit weiteren Faktoren ein wichtiges Indiz für eine eingeschränkte wirtschaftliche Restnutzungsdauer sein.
K
Kaufpreisaufteilung
Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks ist der Gesamtkaufpreis für Zwecke der Gebäude-AfA auf das Gebäude und den grundsätzlich nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen. Die sachgerechte Aufteilung beeinflusst die AfA-Bemessungsgrundlage.
Eine vertragliche Aufteilung ist auf ihre wirtschaftliche Plausibilität zu prüfen. Eine rechnerische Restwertmethode darf nicht ungeprüft als allgemein zulässige Lösung verwendet werden. Bewertungsverfahren, Daten und besondere Objektmerkmale sind nachvollziehbar darzustellen.
Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauernachweis verfolgen verschiedene Zwecke: Die Aufteilung betrifft den abschreibbaren Kostenanteil, das Nutzungsdauergutachten den maßgeblichen Zeitraum. Gesetzgebungsvorschläge sind von geltendem Recht zu trennen.
L
Lage
Die Lage einer Immobilie gehört zu den wesentlichen Einflussgrößen ihres wirtschaftlichen Wertes. Üblicherweise wird zwischen Makrolage und Mikrolage unterschieden.
Zur Makrolage gehören beispielsweise Region, Stadt und wirtschaftliches Umfeld. Die Mikrolage beschreibt das unmittelbare Umfeld des Grundstücks, beispielsweise Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Immissionen und Nachbarschaft.
Für eine klassische Immobilienbewertung besitzt die Lage regelmäßig erhebliche Bedeutung.
Bei einem Restnutzungsdauergutachten ist ihr Einfluss differenzierter zu beurteilen. Eine schlechte Lage führt nicht automatisch zu einer kürzeren technischen oder tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes.
Lageveränderungen können jedoch dann relevant werden, wenn sie die wirtschaftliche Nutzbarkeit einer bestimmten Gebäudeart nachhaltig beeinträchtigen. Ein solcher Einfluss muss konkret nachgewiesen und von allgemeinen Marktwertschwankungen abgegrenzt werden.
Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist eine marktbezogene Größe der Immobilienwertermittlung und besitzt insbesondere im Ertragswertverfahren eine zentrale Bedeutung.
Er dient der marktgerechten Kapitalisierung beziehungsweise Abzinsung der aus einem Grundstück nachhaltig erzielbaren Erträge.
Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes ist unter anderem von Grundstücksart, Marktverhältnissen und den für die jeweilige Objektgruppe beobachteten Verhältnissen abhängig.
Zwischen Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer besteht im Ertragswertmodell ein unmittelbarer rechnerischer Zusammenhang. Beide Größen beeinflussen den Kapitalisierungsfaktor für den Gebäudeertrag.
Der Liegenschaftszinssatz selbst ist jedoch kein Maß für den baulichen Zustand oder die technische Lebensdauer eines Gebäudes. Er darf deshalb nicht als Ersatz für eine objektbezogene Untersuchung der tatsächlichen Restnutzungsdauer verwendet werden.
M
Marktanpassung
Die Marktanpassung dient innerhalb bestimmter Bewertungsverfahren dazu, ein zunächst modellhaft ermitteltes Ergebnis an die tatsächlichen Verhältnisse des Immobilienmarktes anzupassen.
Besondere Bedeutung besitzt sie im Sachwertverfahren, da modellhaft ermittelte Herstellungskosten beziehungsweise Sachwerte nicht zwangsläufig unmittelbar dem am Markt realisierbaren Wert entsprechen.
Die Marktanpassung stellt damit die Verbindung zwischen Modellrechnung und tatsächlichem Grundstücksmarkt her.
Für die Restnutzungsdauer ist sie grundsätzlich keine unmittelbar bestimmende Größe. Die Restnutzungsdauer muss anhand der tatsächlichen Eigenschaften des Gebäudes sachverständig beurteilt werden.
Marktanpassung und Restnutzungsdauer dürfen deshalb nicht miteinander vermischt werden. Während die Marktanpassung die Marktgängigkeit eines modellhaft ermittelten Wertes berücksichtigt, beschreibt die Restnutzungsdauer den verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungszeitraum der baulichen Anlage.
Marktwert
Der Marktwert einer Immobilie beschreibt vereinfacht den Wert, der unter gewöhnlichen Marktbedingungen für das Bewertungsobjekt erwartet werden kann.
Er hängt insbesondere von Lage, Grundstücks- und Gebäudeeigenschaften, Nutzungsmöglichkeiten, Ertragsfähigkeit und den allgemeinen Marktverhältnissen ab.
Im deutschen Wertermittlungsrecht ist insbesondere der Verkehrswert als gesetzlich definierter Wertbegriff von Bedeutung.
Die Restnutzungsdauer kann den Marktwert beziehungsweise Verkehrswert beeinflussen. Ein Gebäude mit kurzer verbleibender wirtschaftlicher Nutzungsdauer besitzt unter ansonsten gleichen Bedingungen andere wirtschaftliche Eigenschaften als ein langfristig nutzbares Gebäude.
Marktwert und Restnutzungsdauer sind dennoch unterschiedliche Größen. Eine niedrige Marktwertschätzung beweist nicht automatisch eine kurze Restnutzungsdauer. Diese muss eigenständig aus den tatsächlichen Gebäudeeigenschaften hergeleitet werden.
Miete
Die Miete ist das Entgelt, das für die zeitweise Überlassung einer Immobilie oder eines Gebäudeteils zur Nutzung gezahlt wird.
Bei vermieteten Immobilien stellt die Miete eine wesentliche wirtschaftliche Größe dar. Sie bildet insbesondere die Grundlage für die Ermittlung des Grundstücks- und Gebäudeertrags.
Für die Immobilienbewertung ist zwischen tatsächlich vereinbarter Miete und nachhaltig beziehungsweise marktüblich erzielbarer Miete zu unterscheiden.
Die Restnutzungsdauer beeinflusst die aktuelle Miethöhe nicht unmittelbar. Innerhalb eines Ertragswertmodells besteht jedoch ein Zusammenhang, da die verbleibende Nutzungsdauer bestimmt, über welchen Zeitraum zukünftige Gebäudeerträge kapitalisiert werden.
Bei wirtschaftlicher Überalterung kann zudem die nachhaltige Vermietbarkeit eines Gebäudes eingeschränkt sein. In solchen Fällen können Mietentwicklung und Restnutzungsdauer über die wirtschaftliche Nutzbarkeit miteinander verbunden sein.
Mietertrag
Der Mietertrag bezeichnet die Einnahmen, die aus der Vermietung einer Immobilie erzielt werden.
Er bildet insbesondere bei Renditeobjekten eine wesentliche Grundlage für die Beurteilung der wirtschaftlichen Ertragsfähigkeit.
Für eine sachgerechte Immobilienbewertung ist zu prüfen, ob die tatsächlich vereinbarten Mieten nachhaltig erzielbar sind oder von marktüblichen Verhältnissen abweichen.
Im Ertragswertverfahren wird aus den relevanten Erträgen unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten der Reinertrag abgeleitet.
Die Restnutzungsdauer beeinflusst anschließend den Zeitraum, über den der dem Gebäude zuzurechnende Ertrag kapitalisiert wird.
Der Mietertrag ist daher keine direkte Größe zur Bestimmung des baulichen Alters, steht aber innerhalb der ertragsorientierten Bewertung in einem methodischen Zusammenhang mit der Restnutzungsdauer.
Mietwert
Der Mietwert beschreibt den wirtschaftlichen Wert der Nutzung beziehungsweise die marktgerechte Miete, die für ein bestimmtes Objekt oder eine bestimmte Fläche unter den jeweiligen Verhältnissen angesetzt werden kann.
Er kann von einer tatsächlich vereinbarten Miete abweichen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein bestehender Mietvertrag deutlich über oder unter dem marktüblichen Niveau liegt.
Für ertragsorientierte Immobilienbewertungen ist die nachhaltig erzielbare Miete von besonderer Bedeutung.
Der Modernisierungs- und Gebäudezustand kann den Mietwert wesentlich beeinflussen. Ein technisch und funktional überaltertes Gebäude kann gegenüber einem zeitgemäß modernisierten Objekt geringere Nutzungsmöglichkeiten und damit gegebenenfalls eine geringere nachhaltige Ertragsfähigkeit besitzen.
Der Mietwert kann daher ergänzende Hinweise auf die wirtschaftliche Situation eines Gebäudes geben, ersetzt jedoch nicht die eigenständige Untersuchung der tatsächlichen Restnutzungsdauer.
Modernisierung
Die Modernisierung einer Immobilie umfasst Maßnahmen, durch die ein Gebäude oder wesentliche Gebäudebestandteile nachhaltig verbessert beziehungsweise an zeitgemäße technische, energetische oder funktionale Anforderungen angepasst werden.
Typische Modernisierungsbereiche sind Dach, Fenster, Wärmedämmung, Heizungsanlage, Elektroinstallation, Wasser- und Abwasserleitungen, Sanitärbereiche und Innenausbau.
Für die Ermittlung der Restnutzungsdauer besitzen Modernisierungen besondere Bedeutung. Ein älteres Gebäude kann durch umfassende Erneuerung wesentlicher Bauteile einen erheblich verbesserten wirtschaftlichen Zustand erreichen.
Entscheidend ist jedoch nicht die pauschale Angabe „modernisiert“. Im Gutachten sind Zeitpunkt, Umfang und Qualität der Maßnahmen zu untersuchen.
Eine rein optische Renovierung ist anders zu bewerten als die vollständige Erneuerung der technischen Gebäudeausrüstung oder wesentlicher konstruktiver Bauteile.
Modernisierungen können deshalb die wirtschaftliche Restnutzungsdauer beeinflussen und müssen bei einer objektbezogenen Beurteilung systematisch berücksichtigt werden.
Modernisierungselemente
Modernisierungselemente sind die einzelnen Gebäudebereiche beziehungsweise Bauteilgruppen, anhand derer der Modernisierungszustand eines Gebäudes beurteilt werden kann.
Hierzu können insbesondere Dach, Fenster, Außenwände, Heizungsanlage, Elektroinstallation, Wasser- und Abwasserleitungen, Sanitärbereiche und Innenausbau gehören.
Die einzelnen Modernisierungselemente besitzen unterschiedliche technische Lebenszyklen und unterschiedliche Bedeutung für die Gesamtfunktion des Gebäudes.
Für ein Restnutzungsdauergutachten ist deshalb zu untersuchen, welche Elemente tatsächlich erneuert wurden und zu welchem Zeitpunkt dies erfolgte.
Eine vollständige Erneuerung der Heizungs- und Leitungsanlagen ist beispielsweise anders zu beurteilen als eine rein gestalterische Modernisierung einzelner Räume.
Die systematische Betrachtung der Modernisierungselemente ermöglicht eine nachvollziehbare Einschätzung des Modernisierungsgrades und damit des tatsächlichen wirtschaftlichen Gebäudealters.
Modernisierungsgrad
Der Modernisierungsgrad beschreibt, in welchem Umfang ein bestehendes Gebäude gegenüber seinem ursprünglichen Zustand technisch, energetisch oder funktional erneuert wurde.
Er ist insbesondere bei älteren Immobilien von Bedeutung, da das ursprüngliche Baujahr allein häufig keine ausreichende Aussage über den tatsächlichen Zustand zulässt.
Für die Beurteilung werden die wesentlichen Modernisierungselemente des Gebäudes betrachtet. Entscheidend sind Zeitpunkt, Umfang und Qualität der durchgeführten Maßnahmen.
Ein Gebäude, bei dem Dach, Fenster, Leitungen, Heizungsanlage und Sanitärbereiche umfassend erneuert wurden, besitzt regelmäßig einen anderen Modernisierungsgrad als ein gleichaltes Gebäude, bei dem lediglich Oberflächen renoviert wurden.
Der Modernisierungsgrad ist daher eine wichtige Einflussgröße für die wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Er ermöglicht, die tatsächliche Erneuerung des Gebäudes systematisch in die sachverständige Beurteilung einzubeziehen.
Modernisierungszustand
Der Modernisierungszustand beschreibt den tatsächlichen Stand der technischen, energetischen und funktionalen Erneuerung eines Gebäudes zum maßgeblichen Stichtag.
Während der Modernisierungsgrad den Umfang der durchgeführten Maßnahmen beschreibt, steht beim Modernisierungszustand insbesondere das daraus resultierende aktuelle Qualitäts- und Ausstattungsniveau im Vordergrund.
Von Bedeutung sind beispielsweise Alter und Zustand von Dach, Fenstern, Heizung, Leitungen, Elektroinstallation, Sanitärbereichen und Wärmeschutz.
Für die Restnutzungsdauer ist der Modernisierungszustand ein wesentliches Beurteilungsmerkmal. Ein Gebäude kann kalendarisch alt, aufgrund umfassender Erneuerungen jedoch wirtschaftlich deutlich jünger einzustufen sein.
Umgekehrt kann ein weitgehend ursprünglicher und technisch überholter Zustand trotz grundsätzlich intakter Bausubstanz auf eine fortgeschrittene wirtschaftliche Alterung hinweisen.
N
Nachhaltig erzielbare Miete
Die nachhaltig erzielbare Miete ist die Miete, die für eine Immobilie unter Berücksichtigung ihrer Lage, Art, Größe, Ausstattung und ihres Zustandes langfristig unter marktüblichen Bedingungen erwartet werden kann.
Sie kann von der aktuell vertraglich vereinbarten Miete abweichen.
Bei einer Ertragswertermittlung ist die nachhaltige Miete von besonderer Bedeutung, weil außergewöhnliche oder vorübergehende Mietverhältnisse nicht ohne Weiteres dauerhaft fortgeschrieben werden dürfen.
Der Gebäudezustand und Modernisierungsgrad beeinflussen regelmäßig die nachhaltig erzielbare Miete. Veraltete Ausstattung, erhebliche Schäden oder funktionale Defizite können die Vermietbarkeit beeinträchtigen.
Damit besteht ein mittelbarer Zusammenhang zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer. Die nachhaltig erzielbare Miete ist jedoch primär eine Ertragsgröße und kein unmittelbares Maß für die verbleibende Lebensdauer des Gebäudes.
Nachhaltig erzielbarer Ertrag
Der nachhaltig erzielbare Ertrag bezeichnet den Ertrag einer Immobilie, der unter gewöhnlichen Marktbedingungen und bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung langfristig erwartet werden kann.
Er ist von kurzfristigen, außergewöhnlichen oder nicht marktgerechten Einnahmen zu unterscheiden.
Für die Ertragswertermittlung ist diese Nachhaltigkeit von besonderer Bedeutung, weil der Immobilienwert nicht allein aus einer momentanen Einnahmesituation abgeleitet werden soll.
Der Zustand und die Restnutzungsdauer des Gebäudes können die langfristige Ertragsfähigkeit beeinflussen. Ein wirtschaftlich stark überaltertes Gebäude kann beispielsweise zukünftig höhere Investitionen erfordern oder Schwierigkeiten bei einer nachhaltigen Vermietung aufweisen.
Der nachhaltig erzielbare Ertrag darf jedoch nicht unmittelbar mit der Restnutzungsdauer gleichgesetzt werden. Beide Größen sind eigenständig zu untersuchen und werden erst innerhalb der wirtschaftlichen Gesamtbewertung miteinander verknüpft.
Normalherstellungskosten
Normalherstellungskosten sind modellhafte Kostenansätze für die Errichtung bestimmter Gebäudearten beziehungsweise Gebäudestandards.
Sie werden insbesondere im Sachwertverfahren eingesetzt, um die Herstellungskosten der vorhandenen baulichen Anlagen modellhaft abzubilden.
Dabei handelt es sich nicht um die tatsächlich für das konkrete Gebäude historisch gezahlten Baukosten. Vielmehr dienen typisierte Kostenkennwerte als einheitliche Bewertungsgrundlage.
Alter und Restnutzungsdauer des Gebäudes werden anschließend innerhalb des Bewertungsmodells berücksichtigt, um dem bereits eingetretenen Wertverzehr Rechnung zu tragen.
Normalherstellungskosten und Restnutzungsdauer erfüllen damit unterschiedliche Funktionen: Die Normalherstellungskosten bilden die modellhafte Kostenbasis, während die Restnutzungsdauer den zeitlichen beziehungsweise altersbedingten Zustand der baulichen Anlage berücksichtigt.
Normalherstellungswert
Der Normalherstellungswert beschreibt einen aus normalisierten beziehungsweise typisierten Herstellungskosten abgeleiteten Wertansatz für ein Gebäude oder eine bauliche Anlage.
Er dient insbesondere innerhalb sachwertorientierter Bewertungsmodelle als Ausgangsgröße.
Da ein bestehendes Gebäude regelmäßig nicht mehr dem Zustand eines neu errichteten Gebäudes entspricht, müssen Alter und Abnutzung bei der weiteren Bewertung berücksichtigt werden.
Hier kommt die Restnutzungsdauer beziehungsweise Alterswertminderung ins Spiel. Sie ermöglicht, den bereits eingetretenen wirtschaftlichen Wertverzehr des Gebäudes innerhalb des Modells zu berücksichtigen.
Der Normalherstellungswert ist somit keine Aussage darüber, welchen aktuellen Marktwert oder welche Restnutzungsdauer das konkrete Gebäude besitzt. Er stellt vielmehr eine modellhafte Ausgangsgröße dar, die im weiteren Bewertungsprozess angepasst werden muss.
R
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer einer Immobilie bezeichnet den Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Sie gehört zu den zentralen Größen der Immobilienbewertung und besitzt auch für die steuerliche Abschreibung von Gebäuden besondere Bedeutung.
Die Restnutzungsdauer darf nicht ausschließlich aus dem Baujahr abgeleitet werden. Maßgeblich ist der tatsächliche Zustand des konkreten Gebäudes am relevanten Stichtag.
Zu den wichtigen Einflussfaktoren gehören insbesondere Baujahr, Gebäudeart, Bauweise, Modernisierungsgrad, Modernisierungszustand, Instandhaltung, Instandhaltungsstau, Baumängel, Bauschäden und eine mögliche wirtschaftliche Überalterung.
Ein älteres, umfassend modernisiertes Gebäude kann deshalb eine andere Restnutzungsdauer besitzen als ein gleichaltes Objekt im weitgehend ursprünglichen Zustand.
Ein Restnutzungsdauergutachten untersucht diese Merkmale objektbezogen und leitet daraus eine nachvollziehbare Aussage zur tatsächlichen Nutzungsdauer ab. Kann steuerlich eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen werden, kann diese unter den gesetzlichen Voraussetzungen für die Gebäude-AfA relevant sein.
Restnutzungsdauergutachten
Ein Restnutzungsdauergutachten untersucht, wie lange ein konkretes Gebäude zum maßgeblichen Stichtag voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Ein steuerlich verwendeter Nachweis muss ausdrücklich auf die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des untersuchten Gebäudes ausgerichtet sein.
Baujahr, Konstruktion, Modernisierungen, Instandhaltung, Schäden und rechtliche oder wirtschaftliche Nutzungsgrenzen sind anhand belastbarer Tatsachen zu würdigen. Ein Tabellenwert oder ein automatisch erzeugtes Ergebnis allein ersetzt diese Untersuchung nicht.
Der BFH lässt geeignete sachverständige Methoden zu. Eine bestimmte Nutzungsdauer oder Anerkennung durch die Finanzverwaltung kann nicht garantiert werden. Umfang der Untersuchung und erforderliche Besichtigungen richten sich nach dem Einzelfall.
S
Sachwert
Der Sachwert einer Immobilie wird im Wesentlichen aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert der vorhandenen baulichen und sonstigen Anlagen abgeleitet.
Bei der Bewertung der baulichen Anlagen wird berücksichtigt, dass ein bestehendes Gebäude aufgrund seines Alters und seiner bisherigen Nutzung nicht mehr einem Neubau entspricht.
Hierfür spielen insbesondere Herstellungskosten beziehungsweise Normalherstellungskosten sowie die Alterswertminderung eine Rolle.
Die Restnutzungsdauer ist dabei eine wichtige Größe, da sie den bereits eingetretenen wirtschaftlichen Alterungsprozess des Gebäudes widerspiegelt.
Der Sachwert ist jedoch nicht mit dem Marktwert oder Verkehrswert gleichzusetzen. Je nach Bewertungsmodell sind weitere Anpassungen erforderlich, um die Verhältnisse des Immobilienmarktes und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen.
Sachwertmodell
Das Sachwertmodell beschreibt die methodische Struktur, nach der der Sachwert eines Grundstücks beziehungsweise einer Immobilie ermittelt wird.
Ausgangspunkt sind regelmäßig der Bodenwert und die modellhaft ermittelten Herstellungskosten der baulichen Anlagen.
Da bestehende Gebäude bereits einen Teil ihrer wirtschaftlichen Nutzungsdauer verbraucht haben, muss die altersbedingte Wertminderung berücksichtigt werden.
Hierfür besitzt die Restnutzungsdauer eine wesentliche Bedeutung. Sie steht in Beziehung zur Gesamtnutzungsdauer und zum Alter des Gebäudes und beeinflusst die modellhafte Alterswertminderung.
Zusätzlich können Marktanpassungen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt werden.
Für ein Restnutzungsdauergutachten ist das Sachwertmodell insbesondere deshalb relevant, weil es zeigt, welche erhebliche bewertungstechnische Bedeutung der sachgerechten Ermittlung der Restnutzungsdauer zukommt.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren der Immobilienwertermittlung, bei dem der Wert insbesondere aus dem Bodenwert und dem Wert der vorhandenen baulichen Anlagen abgeleitet wird.
Es kommt vor allem bei Immobilien in Betracht, bei denen die vorhandene Bausubstanz beziehungsweise Herstellungskosten für die Bewertung von besonderer Bedeutung sind.
Für die baulichen Anlagen werden modellhafte Herstellungskosten ermittelt. Anschließend wird berücksichtigt, dass ein bestehendes Gebäude aufgrund seines Alters bereits einen Teil seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer verbraucht hat.
Die Restnutzungsdauer besitzt deshalb innerhalb des Sachwertverfahrens eine wichtige Funktion bei der Ermittlung der Alterswertminderung.
Darüber hinaus können Marktanpassungen und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale erforderlich sein.
Das Sachwertverfahren verdeutlicht damit den unmittelbaren Zusammenhang zwischen Gebäudealter, Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer und wirtschaftlichem Wertverzehr.
Steuerliche Abschreibung
Die steuerliche Abschreibung einer Immobilie wird als Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, bezeichnet. Sie berücksichtigt den Umstand, dass ein Gebäude durch Alterung, Nutzung, technischen Verschleiß und wirtschaftliche Veränderungen einer zeitlich begrenzten Nutzbarkeit unterliegt.
Bei einem Immobilienerwerb ist zunächst zwischen dem nicht abschreibbaren Grund und Boden und dem grundsätzlich abschreibungsfähigen Gebäudeanteil zu unterscheiden. Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten bilden regelmäßig die Grundlage für die Berechnung der Gebäude-AfA.
Das Einkommensteuerrecht sieht hierfür typisierte Abschreibungssätze vor. Von besonderer Bedeutung für Restnutzungsdauergutachten ist jedoch die Möglichkeit des Nachweises einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.
Die tatsächliche Nutzungsdauer kann insbesondere durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten beeinflusst werden. Bei einer sachverständigen Beurteilung sind deshalb die konkreten Eigenschaften des Gebäudes zum maßgeblichen Stichtag zu untersuchen.
Ein fachlich nachvollziehbares Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer kann als Nachweis einer von der typisierten Nutzungsdauer abweichenden tatsächlichen Nutzungsdauer dienen. Die abschließende steuerliche Anerkennung obliegt der zuständigen Finanzverwaltung beziehungsweise im Streitfall den Finanzgerichten.
Steuerwirkung einer höheren AfA
Eine höhere jährliche AfA kann die steuerpflichtigen Einkünfte im jeweiligen Jahr mindern. Der zusätzliche Abschreibungsbetrag ist von der daraus folgenden Steuerwirkung zu unterscheiden. Diese hängt unter anderem von Einkünften, Steuersatz und steuerlicher Anerkennung ab.
Beispiel unter vereinfachten Annahmen: 350.000 € Gebäude-Bemessungsgrundlage ergeben bei 2 % jährlich 7.000 € AfA. Bei anerkannter Nutzungsdauer von 25 Jahren sind es 4 % beziehungsweise 14.000 €. Die zusätzliche AfA von 7.000 € ergibt bei konstant angenommenen 42 % Grenzsteuersatz eine rechnerische Steuerwirkung von 2.940 € jährlich.
Das Beispiel berücksichtigt weder Zuschlagsteuern noch Kosten oder spätere Änderungen. Höhere jährliche AfA verlagert Abschreibungsvolumen grundsätzlich zeitlich vor. Eine dauerhafte zusätzliche Steuerersparnis in gleicher Höhe ist damit nicht zugesagt.
T
Tatsächliche Nutzungsdauer
Für die steuerliche Gebäude-AfA bezeichnet die tatsächliche Nutzungsdauer den voraussichtlichen Zeitraum der zweckentsprechenden Nutzbarkeit. Eine gegenüber der typisierten Nutzungsdauer kürzere Dauer muss objektbezogen nachgewiesen werden.
Die steuerliche Beurteilung ist von der rein technischen Lebensdauer und einer lediglich modellhaften Restnutzungsdauer zu unterscheiden. Technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen können relevant sein. Die geeignete Methode muss die tatsächlichen Verhältnisse berücksichtigen.
V
Vergleichswert
Der Vergleichswert ist ein Wert, der aus geeigneten Vergleichspreisen beziehungsweise anderen marktbezogenen Vergleichsdaten abgeleitet wird.
Voraussetzung ist, dass die zum Vergleich herangezogenen Objekte hinsichtlich ihrer wesentlichen wertbeeinflussenden Merkmale hinreichend vergleichbar sind oder vorhandene Unterschiede sachgerecht berücksichtigt werden können.
Zu diesen Merkmalen können insbesondere Lage, Grundstücksgröße, Gebäudeart, Baujahr, Zustand, Ausstattung und Modernisierungsgrad gehören.
Die Restnutzungsdauer kann dabei mittelbar relevant sein, weil Gebäude mit erheblich unterschiedlichem Alter oder Modernisierungszustand wirtschaftlich nicht ohne Weiteres unmittelbar miteinander vergleichbar sind.
Der Vergleichswert stellt jedoch keine eigenständige Methode zur Bestimmung der tatsächlichen Nutzungsdauer dar.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist ein marktorientiertes Verfahren der Immobilienbewertung. Der Wert wird aus Kaufpreisen beziehungsweise geeigneten Vergleichsdaten hinreichend vergleichbarer Grundstücke oder Immobilien abgeleitet.
Besondere Bedeutung besitzt daher die Vergleichbarkeit der Objekte.
Unterschiede hinsichtlich Lage, Grundstücksgröße, Baujahr, Gebäudezustand, Ausstattung oder Modernisierungsgrad müssen berücksichtigt werden.
Die Restnutzungsdauer spielt im Vergleichswertverfahren regelmäßig eine weniger unmittelbare rechnerische Rolle als im Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Sie kann jedoch über Alter, Zustand und Modernisierungsgrad die Vergleichbarkeit der Objekte beeinflussen.
Für ein Restnutzungsdauergutachten kann das Vergleichswertverfahren daher ergänzenden Bewertungszusammenhang liefern, ersetzt jedoch nicht die objektbezogene Untersuchung der tatsächlichen Nutzungsdauer.
Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Immobilie beschreibt den Wert, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks erwartet werden kann.
Er ist ein zentraler Wertbegriff der deutschen Immobilienbewertung.
Für die Ermittlung können je nach Objektart insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren herangezogen werden.
Die Restnutzungsdauer kann innerhalb dieser Verfahren eine wesentliche Einflussgröße darstellen. Insbesondere bei Ertrags- und Sachwertbetrachtungen wirkt sich die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer auf das Bewertungsergebnis aus.
Eine kurze Restnutzungsdauer ist jedoch nicht mit einem niedrigen Verkehrswert gleichzusetzen. Auch Bodenwert, Lage, Erträge und weitere Grundstücksmerkmale können den Verkehrswert erheblich beeinflussen.
Verkehrswertermittlung
Die Verkehrswertermittlung ist die sachverständige und methodisch nachvollziehbare Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks oder einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag.
Hierbei werden die tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften des Bewertungsobjektes sowie die Verhältnisse des Grundstücksmarktes berücksichtigt.
Je nach Grundstücksart und Bewertungszweck kommen insbesondere Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren in Betracht.
Die Restnutzungsdauer stellt dabei in verschiedenen Bewertungsmodellen eine wichtige Eingangsgröße dar.
Eine Verkehrswertermittlung und ein Restnutzungsdauergutachten verfolgen jedoch unterschiedliche Hauptziele. Während die Verkehrswertermittlung auf die Ableitung eines Immobilienwertes gerichtet ist, untersucht das Restnutzungsdauergutachten insbesondere den verbleibenden beziehungsweise tatsächlichen wirtschaftlichen Nutzungszeitraum des Gebäudes.
W
Wert
Der Wert einer Immobilie ist keine ausschließlich physikalische Eigenschaft des Gebäudes, sondern das Ergebnis einer auf einen bestimmten Zweck und Stichtag bezogenen wirtschaftlichen Beurteilung.
Je nach Bewertungsanlass können unterschiedliche Wertbegriffe relevant sein, beispielsweise Verkehrswert, Marktwert, Ertragswert oder Sachwert.
Der Wert wird durch zahlreiche Faktoren beeinflusst. Dazu gehören Lage, Grundstückseigenschaften, Gebäudestatus, Nutzungsmöglichkeiten, Erträge, Marktsituation und rechtliche Gegebenheiten.
Auch die Restnutzungsdauer kann eine wesentliche wertbeeinflussende Größe darstellen, weil sie beschreibt, über welchen Zeitraum die bauliche Anlage voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann.
Eine Restnutzungsdauer ist jedoch selbst kein Wert. Sie stellt einen Zeitraum dar, der innerhalb verschiedener Bewertungsmodelle zur Ableitung eines Wertes verwendet werden kann.
Wertbeeinflussung
Unter Wertbeeinflussung werden Umstände verstanden, die sich positiv oder negativ auf den Wert einer Immobilie auswirken.
Hierzu können Lage, Grundstückszuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten, Gebäudezustand, Ausstattung, Modernisierungsgrad, Baumängel, Bauschäden, rechtliche Belastungen und wirtschaftliche Rahmenbedingungen gehören.
Bei der sachverständigen Immobilienbewertung ist zu untersuchen, welche Merkmale bereits innerhalb des verwendeten Bewertungsmodells berücksichtigt wurden und welche gegebenenfalls zusätzlich anzusetzen sind.
Auch die Restnutzungsdauer besitzt wertbeeinflussende Wirkung. Ein Gebäude mit kurzer wirtschaftlicher Restnutzungsdauer weist innerhalb verschiedener Bewertungsverfahren andere wirtschaftliche Eigenschaften auf als ein langfristig nutzbares Gebäude.
Nicht jede Wertbeeinflussung wirkt jedoch gleichzeitig auf die Restnutzungsdauer. Beispielsweise kann eine ungünstige Lage den Immobilienwert erheblich reduzieren, ohne die technische Lebensdauer des Gebäudes zu verändern.
Wertermittlung
Die Wertermittlung einer Immobilie ist die methodische und nachvollziehbare Ableitung eines bestimmten Immobilienwertes zu einem festgelegten Stichtag.
Sie basiert auf den tatsächlichen und rechtlichen Eigenschaften des Bewertungsobjektes, den Verhältnissen des Grundstücksmarktes und einem für den Bewertungszweck geeigneten Verfahren.
Zu den klassischen Verfahren gehören Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren.
Die Restnutzungsdauer ist insbesondere innerhalb des Ertragswert- und Sachwertverfahrens eine wesentliche Bewertungsgröße.
Ein Restnutzungsdauergutachten ist jedoch von einer vollständigen Wertermittlung zu unterscheiden. Sein Schwerpunkt liegt auf der sachverständigen Untersuchung und Herleitung der tatsächlichen beziehungsweise wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes.
Kenntnisse der Immobilienwertermittlung sind hierfür wesentlich, weil Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer, Modernisierungsgrad und wirtschaftliche Überalterung klassische wertermittlungsbezogene Größen darstellen.
Wertermittlungsgrundsätze
Wertermittlungsgrundsätze sind fachliche und methodische Regeln, die eine nachvollziehbare und objektbezogene Immobilienbewertung gewährleisten sollen.
Hierzu gehören insbesondere die eindeutige Festlegung von Bewertungsgegenstand und Stichtag, die Erfassung der tatsächlichen und rechtlichen Objektmerkmale, die sachgerechte Auswahl der Bewertungsmethode und die nachvollziehbare Darstellung der verwendeten Daten und Annahmen.
Diese Grundsätze besitzen auch für ein Restnutzungsdauergutachten erhebliche Bedeutung.
Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer sollte nicht lediglich pauschal behauptet oder ausschließlich aus Tabellenwerten übernommen werden. Vielmehr muss die Beurteilung auf den konkreten Eigenschaften des Gebäudes beruhen.
Insbesondere Baujahr, Bauweise, Modernisierungszustand, Instandhaltung, Schäden und wirtschaftliche Besonderheiten sind nachvollziehbar zu dokumentieren und fachlich zu würdigen.
Wertermittlungsstichtag
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung des Immobilienwertes und die hierfür maßgeblichen Wertverhältnisse beziehen.
Er sorgt dafür, dass eine Bewertung zeitlich eindeutig zugeordnet werden kann.
Gebäude und Immobilienmärkte verändern sich laufend. Modernisierungen, Schäden, Sanierungen, Mietentwicklungen oder Veränderungen des Marktumfeldes können zu unterschiedlichen Zeitpunkten zu unterschiedlichen Bewertungen führen.
Auch bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer ist der Stichtag von wesentlicher Bedeutung. Maßgeblich ist der Gebäudezustand, der zu diesem Zeitpunkt tatsächlich vorhanden beziehungsweise nachweisbar war.
Später erfolgte Modernisierungen dürfen grundsätzlich nicht ohne Weiteres rückwirkend berücksichtigt werden. Gleiches gilt für Schäden, die erst nach dem maßgeblichen Stichtag entstanden sind.
Wertermittlungsverfahren
Wertermittlungsverfahren sind methodische Verfahren zur Ableitung von Immobilienwerten.
Zu den wesentlichen Verfahren gehören das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren.
Welches Verfahren sachgerecht ist, hängt insbesondere von Grundstücksart, Bewertungszweck und verfügbaren Marktdaten ab.
Die Restnutzungsdauer besitzt in den einzelnen Verfahren unterschiedliche Bedeutung. Im Ertragswertverfahren beeinflusst sie insbesondere den Kapitalisierungszeitraum des Gebäudeertrags. Im Sachwertverfahren steht sie in engem Zusammenhang mit der Alterswertminderung.
Ein Restnutzungsdauergutachten ist selbst nicht mit einem vollständigen Wertermittlungsverfahren gleichzusetzen. Es ermittelt vielmehr eine wesentliche gebäude- und bewertungsbezogene Größe, die anschließend unter anderem in entsprechenden Bewertungsmodellen verwendet werden kann.
Wertminderung
Eine Wertminderung liegt vor, wenn bestimmte tatsächliche, rechtliche oder wirtschaftliche Umstände den Wert einer Immobilie gegenüber einem ansonsten vergleichbaren Zustand reduzieren.
Ursachen können beispielsweise Baumängel, Bauschäden, Instandhaltungsstau, funktionale Defizite, rechtliche Einschränkungen oder wirtschaftliche Überalterung sein.
Bei der sachverständigen Beurteilung ist zu unterscheiden, ob eine Beeinträchtigung lediglich den Wert reduziert oder gleichzeitig Auswirkungen auf die zukünftige wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes besitzt.
Diese Unterscheidung ist für Restnutzungsdauergutachten besonders wichtig. Nicht jede Wertminderung führt automatisch zu einer verkürzten Restnutzungsdauer.
Erst wenn ein wertmindernder Umstand zugleich die verbleibende wirtschaftliche Nutzbarkeit nachhaltig beeinträchtigt, kann er für die Herleitung einer abweichenden Restnutzungsdauer relevant werden.
Wirtschaftliche Restnutzungsdauer
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer bezeichnet den Zeitraum, in dem ein Gebäude unter Berücksichtigung seiner konkreten Eigenschaften voraussichtlich noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann.
Sie ist von der rein technischen Lebensdauer einzelner Bauteile zu unterscheiden. Ein Gebäude kann technisch weiterhin bestehen, obwohl seine wirtschaftliche Nutzung aufgrund funktionaler, technischer oder sonstiger Defizite bereits erheblich eingeschränkt ist.
Zu den wesentlichen Einflussfaktoren gehören Baujahr, Bauweise, Modernisierungsgrad, Instandhaltungszustand, Baumängel, Bauschäden und wirtschaftliche Überalterung.
Bei älteren Gebäuden ist deshalb eine rein rechnerische Betrachtung aus Baujahr und typisierter Gesamtnutzungsdauer nicht immer ausreichend.
Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer untersucht die tatsächlichen Objektverhältnisse und beurteilt, ob diese eine von typisierten Annahmen abweichende wirtschaftliche Nutzungsdauer rechtfertigen.
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist damit eine zentrale Verbindung zwischen technischer Gebäudeanalyse, Immobilienbewertung und der Beurteilung der tatsächlichen Nutzungsdauer.
Wirtschaftliche Überalterung
Eine wirtschaftliche Überalterung liegt vor, wenn ein Gebäude aufgrund seiner Konzeption, Ausstattung, technischen Eigenschaften oder Nutzungsmöglichkeiten nicht mehr in ausreichendem Maße den aktuellen wirtschaftlichen Anforderungen entspricht.
Dabei muss das Gebäude nicht zwingend erhebliche Bauschäden aufweisen. Auch technisch funktionsfähige Gebäude können wirtschaftlich überaltert sein.
Mögliche Ursachen sind beispielsweise nicht mehr zeitgemäße Grundrisse, veraltete technische Anlagen, erhebliche energetische Defizite, eingeschränkte Anpassungsmöglichkeiten oder eine Gebäudekonzeption, die heutigen Nutzungsanforderungen nicht mehr entspricht.
Für die Restnutzungsdauer ist wirtschaftliche Überalterung besonders relevant, wenn die zukünftige Nutzung dadurch dauerhaft eingeschränkt wird und eine Anpassung technisch oder wirtschaftlich nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich wäre.
Nicht jede veraltete Ausstattung begründet jedoch eine wirtschaftliche Überalterung. Erforderlich ist eine objektbezogene Beurteilung der tatsächlichen Auswirkungen auf die langfristige wirtschaftliche Nutzbarkeit.
Wirtschaftliche Wertminderung
Die wirtschaftliche Wertminderung bezeichnet eine Wertbeeinträchtigung, deren Ursache nicht ausschließlich in der körperlichen Abnutzung der Bausubstanz liegt.
Sie kann insbesondere aus funktionalen, wirtschaftlichen oder objektspezifischen Nachteilen resultieren.
Beispiele können wirtschaftliche Überalterung, eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten, ungünstige Gebäudestrukturen oder erhebliche technische und funktionale Defizite sein.
Für ein Restnutzungsdauergutachten ist entscheidend, ob die wirtschaftliche Wertminderung lediglich den Immobilienwert beeinflusst oder zugleich die verbleibende wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes verkürzt.
Diese Unterscheidung ist wesentlich: Eine Wertminderung ist nicht automatisch mit einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer gleichzusetzen.
Erst wenn die zugrunde liegenden Ursachen dauerhaft auf die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes einwirken, können sie bei der sachverständigen Herleitung der Restnutzungsdauer entsprechend berücksichtigt werden.
Wohnfläche
Die Wohnfläche bezeichnet die anrechenbare Fläche einer Wohnung beziehungsweise eines Wohngebäudes, die nach den jeweils maßgeblichen Berechnungsregeln bestimmt wird.
Sie stellt eine wesentliche Bezugsgröße im Wohnimmobilienbereich dar.
Die Wohnfläche wird unter anderem für Mietberechnungen, Kaufpreisvergleiche, Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen und Immobilienbewertungen benötigt.
Für die Restnutzungsdauer ist die Wohnfläche grundsätzlich keine unmittelbar bestimmende Größe. Sie ist jedoch Bestandteil der vollständigen Objektbeschreibung und kann für die wirtschaftliche Beurteilung des Gebäudes relevant sein.
Insbesondere bei funktional ungünstigen Grundrissen oder nicht mehr marktgerechten Flächenstrukturen kann die tatsächliche Nutzbarkeit des Gebäudes eine Rolle spielen. Dabei ist jedoch zwischen einer bloßen Flächeneigenschaft und einer tatsächlichen wirtschaftlichen Überalterung zu unterscheiden.
Wohnflächenberechnung
Die Wohnflächenberechnung dient der nachvollziehbaren Ermittlung der anrechenbaren Wohnfläche einer Wohnung oder eines Wohngebäudes.
Hierbei werden die vorhandenen Grundflächen entsprechend den jeweils maßgeblichen Berechnungsregeln vollständig, teilweise oder gegebenenfalls nicht als Wohnfläche berücksichtigt.
Eine zutreffende Wohnflächenberechnung ist insbesondere für Mietverhältnisse, Kaufpreisvergleiche, Ertragsberechnungen und Immobilienbewertungen von Bedeutung.
Für ein Restnutzungsdauergutachten stellt die Wohnflächenberechnung grundsätzlich keine unmittelbare Methode zur Bestimmung der Nutzungsdauer dar. Sie gehört jedoch zu den relevanten Objektdaten und kann für die wirtschaftliche Einordnung der Immobilie erforderlich sein.
Bei erheblichen Abweichungen zwischen tatsächlicher und angegebener Wohnfläche können sich zudem Auswirkungen auf Ertrag und Immobilienwert ergeben. Diese Auswirkungen sind von der eigentlichen Beurteilung der Restnutzungsdauer fachlich zu trennen.
Was bedeutet das für Ihre Immobilie?
Die tatsächliche Restnutzungsdauer lässt sich nur anhand Ihres konkreten Gebäudes beurteilen. Übermitteln Sie uns Ihre Objektdaten oder klären Sie Ihre Fragen persönlich mit uns.
Gutachten anfragen Kontakt aufnehmen